Huurders Belangen Organisatie De Peel

Het bestuur van Huurders Belangen Organisatie De Peel, kortweg genaamd HBO De Peel, heet u van harte welkom op onze website.

Ons bestuur bestaat geheel uit huurders van Bergopwaarts onder het motto: " Huurders voor huurders ".

Mogelijk bent u huurder - of toekomstig huurder - in Asten, Deurne, Helmond, Bakel, Laarbeek of een andere plaats in de regio bij onze verhuurder, woningbouwvereniging Bergopwaarts. In dat geval zullen wij uw belangen zo goed als in ons vermogen ligt behartigen.
Wij hopen u in de toekomst als een vaste bezoeker van onze site - en graag ook als deelnemer aan ons huurderspanel (zie rechterkolom) - te mogen begroeten!

Administrator: Ton van de Weerd, secretaris HBO De Peel

De huurmaatregelen per 1 juli 2016 voor de huurders van Bergopwaarts in beeld.

Algemeen uitgangspunt
Het overleg over de huurverhoging 2016 heeft in algemene zin het onderstaande resultaat:

  • Alle huurders van Bergopwaarts met een huishoudinkomen tot € 44.360 krijgen een huurmaatregel opgelegd die zich beweegt tussen 3% huurverlaging en ten hoogste een huurverhoging van 1%;
  • Huurders van Bergopwaarts uit de hoogste inkomensgroep, met een huishoudinkomen boven de € 44.360, krijgen een huurverhoging van 4,6% opgelegd;
  • De maximale kale huur voor álle woningen van Bergopwaarts, ongeacht het puntenaantal bedraagt € 674,00 (minus 9 woningen in Helmond);
  • Woningen met een geliberaliseerde huur, (= kale huur boven € 710,68 prijspeil 2016), krijgen een huurverhoging van 0,6%. De woningen met een geliberaliseerde huur (minus 9 woningen in Helmond) worden bij mutatie, teruggebracht naar de sociale huursector. De kale huur wordt daarbij teruggebracht naar € 674,00.

Uitwerking lage- en middeninkomensgroep
Zoals hiervoor aangegeven in het algemeen uitgangspunt bedraagt de huurmaatregel 2016 voor de laagste en middeninkomensgroep, dus huishoudinkomens tot € 44.360, maximaal 1%, maar er kan ook sprake zijn van een huurverlaging van maximaal 3%. Op welke wijze wordt dit nu toegepast?
Allereerst dient rekening gehouden te worden met de streefhuur van de woning. Over de streefhuur publiceerden wij juist hiervoor  een artikel op deze website onder de titel: Huurbeleid Bergopwaarts. Mocht u er niet uitkomen voor wat de streefhuur van uw woning betreft dan kunt u dat navragen bij Bergopwaarts en/of bij ons HBO De Peel. Kent u het bedrag van uw streefhuur dan valt u voor wat de huurmaatregel 2016 betreft onder één van de onderstaande punten:

  • Is de kale huur méér dan de streefhuur?
    Deze huurder krijgt een huurverlaging tussen de 0,1% en 3%. Het exacte percentage wordt vastgesteld aan de hand van de afstand van de kale huur tot de streefhuur. De huurverlaging eindigt bij het bedrag van de streefhuur.
    Deze maatregel wordt toegepast op 579 woningen = 12,2%;
  • Is de kale huur gelijk aan het bedrag van de streefhuur?
    Deze huurder krijgt geen huurverlaging en ook geen huurverhoging. Deze huur blijft gelijk.
    Deze maatregel wordt toegepast op 215 woningen = 4,5%;
  • Is de kale huur tot 10% lager dan de streefhuur?
    Deze huurder krijgt een huurverhoging die ligt tussen de 0,1% en 0,6%. Het exacte percentage wordt vastgesteld aan de hand van de afstand van de kale huur tot aan de streefhuur. De huurverhoging eindigt bij het bedrag van de streefhuur.
    Deze maatregel wordt toegepast op 865 woningen = 18,3%;
  • Is de kale huur meer dan 10% lager dan de streefhuur?
    Deze huurder krijgt 1% huurverhoging.
    Deze maatregel wordt toegepast op 2605 woningen = 55,1%;
     

Huurverhoging hoogste inkomensgroep
Wij hebben verder in het overleg gemeend aandacht te moeten vragen voor de huurders van Bergopwaarts met een huishoudinkomen boven de € 44.360. Dit betreft 464 woningen, totaal 9,8% van de woningen van Bergopwaarts.
Minister Blok geeft de corporaties de mogelijkheid deze inkomensgroep een huurverhoging van totaal 4,6% op te leggen. In eerste instantie leek het er op dat huurders met AOW en grotere gezinnen uit deze inkomensgroep geen 4,6% maar 2,6% huurverhoging zouden gaan krijgen. Voor dit jaar heeft de minister dit echter geschrapt en deze maatregel verschoven naar 2017.
Bergopwaarts gaf in het overleg aan gebruik te willen maken van de mogelijkheid om voor deze groep 4,6% huurverhoging op te leggen. In onze advisering hebben wij aangegeven dat wanneer deze huurverhoging dit jaar doorgevoerd zou gaan worden, deze inkomens groep vanaf de huurverhoging in 2013 tot op heden zo’n 22,6% huurverhoging voor de kiezen hebben gehad. Bij een gemiddelde huur betekent dat voor die huurders in die periode de huur met zo’n € 112,00 per maand omhoog zijn gegaan. Omdat wij deze verhoging over de laatste vier jaren opgeteld wel erg hoog vonden, deden wij aan Bergopwaarts het voorstel deze totale inkomensgroep geen 4,6% maar 2,6% huurverhoging op te leggen.
Dit voorstel heeft Bergopwaarts verworpen. Als argumentatie gebruikte men daarbij dat dit zou leiden tot een hogere huurverhoging voor de lagere inkomensgroepen wat voorkomen dient te worden. Verder wordt dit jaar geen mogelijkheid geboden om binnen deze groep onderscheid te maken tussen huurders mét een AOW uitkeringen en huurders zónder deze uitkering. Bovendien geeft Bergopwaarts aan dat ook voor deze hoogste inkomensgroep de maximale huur geldt van € 674,00. Wanneer men dit maximum bereikt heeft volgt er geen huurverhoging. Het is verder zo dat de directie van Bergopwaarts ons meerdere malen heeft laten weten dat men de huurders met een gezinsinkomen uit de hoogste inkomensgroep beschouwt als scheefwoners die niet tot de doelgroep van Bergopwaarts behoren. Ons voorstel met betrekking tot matiging van de huurverhoging voor deze inkomensgroep werd dus verworpen.
De huurverhoging voor de hogere inkomensgroep ziet er als volgt uit:
451 huurders krijgen 4,6% huurverhoging
13 huurders krijgen een huurverhoging tussen de 1% en 4,6%

Conclusie
Ons bestuur is tevreden over de wijze waarop het overleg met Bergopwaarts over de huurmaatregelen 2016 is gevoerd. Ook over het resultaat mogen we tevreden zijn, een gemiddelde huurverhoging, over alle woningen gemeten, van 0,6%, gelijk aan het inflatiepercentage over 2015. Wij hebben geprobeerd aan u uit te leggen op welke wijze wij in dit overleg hebben gehandeld, wat we hebben getracht te bereiken en wat het uiteindelijke resultaat is geworden. Mocht u over het geheel nog nadere informatie wensen te ontvangen dan kunt u daarvoor terecht op ons wekelijkse inloopspreekuur in ons kantoor aan de Stijn Streuvelslaan 48a te Deurne, op de donderdagen tussen 10.00 en 12.00 uur.

Het bestuur van HBO De Peel