Hoe maak ik bezwaar tegen de servicekosten en de kosten voor nutsvoorzieningen?
Bent u het als huurder oneens met het jaarlijkse overzicht voor servicekosten of nutsvoorzieningen? Dan kunt u hiertegen bezwaar maken bij de Huurcommissie. Bij de nutsvoorzieningen kunt u ook bezwaar maken tegen de hoogte van het voorschot.
Bezwaar indienen bij de Huurcommissie
Bij de Huurcommissie kunt u in de volgende gevallen bezwaar indienen:
- U bent het met de verhuurder oneens over de jaarafrekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen.
- U bent het met de verhuurder niet eens over de hoogte van het maandelijkse voorschot voor de nutsvoorzieningen.
Meer INFORMATIE OVER SERVICEKOSTEN EN NUTSVOORZIENINGEN vindt u op de website van de Huurcommissie.
Verrekening pas na uitspraak Huurcommissie
Heeft u de Huurcommissie ingeschakeld? Dan moet u tot de uitspraak gewoon de servicekosten of de kosten voor nutsvoorzieningen blijven betalen. U kunt wel uw verhuurder vragen of u na de uitspraak van de Huurcommissie mag betalen.
Oordeelt de Huurcommissie dat u een lager bedrag aan servicekosten of kosten voor nutsvoorzieningen gaat betalen? Dan kunt u het teveel betaalde bedrag terugvorderen van de verhuurder.
Bezwaar servicekosten of kosten nutsvoorzieningen bij geliberaliseerd huurcontract
Heeft u een geliberaliseerd huurcontract? Dan kunt u bij bezwaar tegen de servicekosten of de kosten voor nutsvoorzieningen niet naar de Huurcommissie. U moet dan bij de rechter zijn om de onenigheid over de kosten op te lossen.
Staat in uw huurcontract dat bezwaar tegen servicekosten of kosten voor nutsvoorzieningen via de Huurcommissie verloopt? Dan hoeft u niet naar de rechter te stappen.
(Rijksoverheid Vraag en Antwoord)
Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van mijn huurwoning of kamer?
Het onderhoud van uw huurwoning of kamer is verdeeld tussen u en de verhuurder. De verhuurder zorgt voor het groot onderhoud. U zorgt zelf voor het klein en dagelijks onderhoud van de gehuurde woonruimte.
Over het algemeen geldt:
- Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder. Grote reparaties en groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder.
- Kleine reparaties moet de huurder gemakkelijk zelf kunnen uitvoeren. En ze mogen weinig kosten met zich mee brengen. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder.
- Inbouwapparatuur van keukens wordt doorgaans aangemerkt als onroerende aanhorigheid van de woning. Die inbouwapparatuur wordt dan met de woning verhuurd door de verhuurder. Reparatie van een kapotte inbouwkoelkast is dan voor rekening van de verhuurder.
- De huurder moet de verhuurder toegang tot de huurwoning geven, zodat de verhuurder het onderhoud of de reparatie kan uitvoeren.
- U zorgt voor reparaties van schade die u zelf heeft veroorzaakt. Als de verhuurder ook de kleine en dagelijkse reparaties verricht, mag de verhuurder de kosten hiervan aan u doorberekenen als servicekosten.
De tabel 'ONDERHOUD HUURWONING' geeft aan wie verantwoordelijk is voor welk soort onderhoud. In een huurcontract mogen geen bepalingen staan die hiervan afwijken in het nadeel van de huurder.
(Rijksoverheid Vraag en Antwoord)
Hoe zorg ik er voor dat de verhuurder achterstallig onderhoud aanpakt?
Neem bij problemen met onderhoud of gebreken aan uw sociale huurwoning eerst contact op met uw verhuurder. Komt u er samen niet uit? Dan kunt u verschillende dingen doen. Zoals tijdelijk de huur niet betalen of huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Huurt u een woning in de vrije sector? Dan zult u in de meeste gevallen naar de rechter moeten.
Gebreken eerst bij verhuurder melden
Meld onderhoudsgebreken van uw sociale huurwoning eerst bij uw verhuurder. Verstuur daarvoor de brief MELDING GEBREKEN AAN WONING (gebrekenbrief) per post of e-mail. Bewaar zelf een kopie.
Tijdelijke huurverlaging aanvragen bij Huurcommissie
De verhuurder heeft 6 weken de tijd om het achterstallig onderhoud te verhelpen. Reageert de verhuurder niet op uw gebrekenbrief? Of zijn de gebreken niet binnen 6 weken verholpen? Dan kunt u TIJDELIJKE HUURVERLAGING AANVRAGEN bij de Huurcommissie. De tijdelijke huurverlaging geldt totdat uw klachten zijn verholpen.
Tijdelijk huur niet betalen
U kunt ook stoppen met huur betalen totdat de verhuurder de gebreken herstelt. Stuur dan de verhuurder een brief. Daarin schrijft u dat u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek.
Deze opschortingsbrief kunt u zelf sturen, zonder de hulp van een rechter, de Huurcommissie of gemeente. Wilt u toch advies? Ga dan naar het JURIDISCH LOKET .
Heeft de verhuurder het onderhoud gedaan of de gebreken hersteld? Dan moet u met terugwerkende kracht de niet-betaalde huur alsnog betalen.
Klacht indienen bij gemeente
U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Constateert de gemeente ernstige onderhoudsgebreken waardoor de woning niet (meer) aan het Bouwbesluit voldoet? Dan kunnen Burgemeester en Wethouders (B en W) op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet? Dan kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.
Meer informatie krijgt u bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.
Procedure starten bij rechter
U kunt ook de rechter vragen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet? Dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op.
U kunt de rechter ook vragen om de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. Doe dit binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief. U betaalt dan minder of geen huur tot het onderhoud is uitgevoerd.
Voor advies kunt u terecht bij het JURIDISCH LOKET.
Zelf onderhoud uitvoeren op kosten verhuurder
Wilt u het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren? Dat kan op 2 manieren:
- U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren.
- U kunt het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. Dus zonder rechterlijke machtiging. U vraagt dan de kosten terug bij uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. Anders loopt u het risico dat de verhuurder naar de rechter stapt en u aansprakelijk houdt voor wanprestatie.
Huurwoning vrije sector: rechter inschakelen
Heeft u een huurwoning in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) en pakt de verhuurder gebreken in uw woning niet aan? Dan zult u meestal de rechter moeten inschakelen voor een uitspraak. Er is 1 uitzondering: als in uw huurcontract staat dat u bij geschillen de Huurcommissie om advies vraagt.
(Rijksoverheid Vraag en Antwoord)
Wat is het verschil tussen renovatie, woningverbetering en onderhoud?
Van renovatie of woningverbetering is sprake als de woning (gedeeltelijk) vernieuwd wordt. Bij onderhoud gaat het om de reparatie of vervanging van onderdelen van de woning.
Renovatie = woningverbetering
Bij zowel renovatie als woningverbetering gaat het om het (gedeeltelijk) vernieuwen van de woning. Dat kan inhouden dat de verhuurder de woning verandert of vergroot. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van dubbel glas. Soms gaat het om sloop, waarna de verhuurder op dezelfde plaats een nieuwe woning bouwt.
Na renovatie of woningverbetering gaat meestal een huurverhoging in, maar alleen als de renovatie meer woongenot oplevert.
Onderhoud: wooncomfort blijft gelijk
Bij onderhoud gaat het om herstel of vervanging van delen van de woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft. Bijvoorbeeld als de verhuurder uw oude kozijnen vervangt. Onderhoud is in de meeste gevallen geen reden voor een extra huurverhoging.
Woonvoorziening bij handicap is ook woningverbetering
Ook als een verhuurder een voorziening voor mensen met een handicap aanbrengt, is er sprake van woningverbetering. Door de aanpassing krijgt uw woning mogelijk meer huurpunten. Dan mag de verhuurder de huur verhogen.
(Rijksoverheid Vraag en Antwoord)
Mag mijn verhuurder zonder mijn toestemming het complex waarin ik woon renoveren?
Wil uw verhuurder een woningcomplex van tenminste 10 woningen renoveren? Bijvoorbeeld om het dak van een flatgebouw te isoleren of de collectieve cv-installatie te vervangen? Dan heeft uw verhuurder daarvoor instemming nodig van 70% van de huurders.
De verhuurder moet de renovatie schriftelijk aan de huurders voorstellen. U kunt bij een renovatievoorstel vragen om vermindering van de huurprijs. Ook kunt u het huurcontract opzeggen. Of u kunt een schadevergoeding vragen.
Redelijk voorstel renovatie
Doet de verhuurder u een redelijk voorstel voor renovatie van uw woning? Dan moet u de verhuurder de gelegenheid geven te renoveren. Bij een redelijk voorstel kijkt de verhuurder ook naar de belangen van de huurders.
Renovatie van 10 of meer woningen
Bestaat uw wooncomplex uit 10 of meer woningen of ruimten voor bedrijven? Dan is het renovatievoorstel redelijk wanneer minimaal 70% van de huurders het ermee eens is.
Renovatie minder dan 10 woningen
Gaat het om renovatie van minder dan 10 woningen? Of is minder dan 70% van de huurders het eens met het renovatieplan? Dan moet de verhuurder de rechter vragen om te oordelen over het renovatievoorstel. Vindt de rechter het renovatievoorstel redelijk, dan kunt u als huurder niets doen. Vindt de rechter het voorstel niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde renovatie niet toe te staan.
Huurder stapt naar rechter
Stemde 70 % van de huurders in met het renovatievoorstel, maar bent u het er als huurder niet mee eens? Dan kunt u naar de rechter stappen. Dit kan binnen 8 weken na de brief van uw verhuurder. In deze brief staat dat minimaal 70% van de huurders het eens is met het voorstel.
Beslist de rechter dat het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is? Dan moet u de renovatie van de woning toestaan. Vindt de rechter het renovatievoorstel niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde renovatie niet toe te staan. (Rijksoverheid Vraag en Antwoord)
Mag een huurder zelf veranderingen in of aan zijn woning aanbrengen?
De huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen in de woning aanbrengen die de verhuurder na verhuizing van de huurder 'zonder noemenswaardige kosten' ongedaan kan maken.
Helaas geeft de wet geen houvast over wat 'noemenswaardige kosten' zijn en ontbreken gerechtelijke uitspraken daarover (nog). Voor veranderingen aan de buitenkant van de woning, ook al zijn die zonder noemenswaardige kosten te verwijderen (bijvoorbeeld een schotelantenne) heeft de huurder schriftelijke toestemming nodig als dat in het huurcontract als voorwaarde is gesteld. Meestal is dat zo en in de huurcontracten van Bergopwaarts is dat inderdaad het geval. Voor veranderingen in de woning die de verhuurder niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan maken is ook schriftelijke toestemming ven de verhuurder nodig. Bergopwaarts heeft over dit onderwerp twee brochures op haar website staan onder de titels: Algemene voorwaarden en Klussen.
Soresdienst van MAX biedt helpende hand
Bent u door pech, onrecht of juridische problemen in een uitzichtloze situatie beland? Dan kan de Soresdienst van omroep MAX wellicht uitzicht bieden.
De medewerkersvan de Soresdienst, die samenwerken met MAX Ombudsman, brengen samen met u de problemen in kaart, bedenken een plan om de problemen op te lossenen helpen u dit plan uit te voeren om de regie over uw leven weer terug te krijgen. In een intakegesprek met de cliëntcoach wordt aan de hand van uw verhaal bepaald of de Soresdienst u kan helpen. De Soresdienst van MAX is helemaal gratis, ook voor niet-MAX-leden. Heeft u hulp nodig of kent u iemand die geholpen wil worden? Bel dan naar het telefonische spreekuur van MAX Ombudsman: 035-6775511 (elke werkdag tussen 10.00 en 12.00 uur) Zie ook www.soresdienst.nl. (01-10-2015)
Schutting
Sinds kort woont er een koper naast mij. Moet ik meewerken en betalen als die een schutting plaatst?
Uw buurman, huurder of koper, mag in zijn tuin een schutting aanbrengen. Dat mag u ook. Als de buurman de schutting (precies) op de (erf)grens van de tuinen wil plaatsen, moet hij dat natuurlijk met u bespreken. Het is namelijk ook uw erfgrens. Buren maken onderling vaak prima afspraken over (de kosten van) een gezamenlijke schutting. U bent in geen geval verplicht aan plaatsing mee te werken of er voor (deels) te betalen. (De Huurwijzer Zomer 2015)
Onderhoud
Moet de verhuurder na dertig jaar niet eens de keuken en het sanitair vernieuwen?
De wet schrijft niet voor na hoeveel jaar bepaalde onderdelen van de woning, bijvoorbeeld de kozijnen, het toilet, de cv ketel of het keukenblok, aan vervanging toe zijn. De verhuurder heeft de plicht om een zogeheten gebrek aan de woning, zoals een verrot kozijn, afgebladderd buitenschilderwerk of een lekkage te verhelpen. De wet geeft niet aan hoe de verhuurder dit moet doen. Dat biedt de mogelijkheid om bijvoorbeeld een versleten keukenblok met uit elkaar vallende lades en loslatende keukenkastjes steeds opnieuw te repareren met lap- en plakwerk. Dat heeft voor de verhuurder als keerzijde dat hij waarschijnlijk steeds vaker moet langskomen omdat weer iets het heeft begeven. Uiteindelijk kan de verhuurder daardoor duurder uit zijn dan met vervanging van het versleten onderdeel. In dat geval zal het nieuwe element ongetwijfeld meerdere jaren meegaan, zonder dat er naar hoeft te worden omgekeken. Soms kan het helpen om deze "suggestie" (met enige tact) onder de aandacht van de verhuurder te brengen. (De Huurwijzer, juli 2015)
Wanneer mag een verhuurder incassokosten vragen?
Mag een verhuurder incassokosten vragen zonder dat er eerst een aanmaning is verstuurd? En geldt er een wettelijk maximumbedrag voor incassokosten?
VOORBEELD: “Ik heb een huurachterstand van 2 maanden (huurprijs € 493,21). Mijn verhuurder heeft direct een incassobureau ingeschakeld, zonder eerst een betalingsherinnering of aanmaning te sturen. Het incassobureau eist betaling binnen 7 dagen, plus ‘buitengerechtelijke incassokosten’ van € 144. Moet ik dit betalen?”
Antwoord: Nee. Uw verhuurder had eerst een aanmaning moeten sturen. Maar de in rekening gebrachte incassokosten kloppen wel met het wettelijk maximum.
Het wettelijk maximum aan incassokosten wordt geregeld door de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten. Deze wet moet consumenten en eenmanszaken beschermen tegen onredelijk hoge incassokosten. De wet is in juli 2012 in werking getreden, en geldt voor alle schulden die sinds die tijd ontstaan zijn.
De wet schrijft voor dat incassokosten nooit lager kunnen zijn dan € 40. Hoe hoog de kosten kunnen oplopen is afhankelijk van de hoogte van uw schuld. Is het bedrag dat u moet betalen lager dan € 2.500? Dan mag uw schuldeiser maximaal 15% van dit bedrag aan incassokosten in rekening brengen. Over een huurschuld van € 986,42 (2 keer de maandhuur van € 493,21) mag uw verhuurder dus maximaal € 147,96 aan incassokosten vragen.
Eerst een aanmaning, dan pas incassokosten
‘Buitengerechtelijke kosten’ zijn alle extra kosten die een schuldeiser maakt om u de rekening te laten betalen. Daar vallen incassokosten dus ook onder. Maar voor er incassokosten gevraagd mogen worden, moet uw verhuurder eerst een aanmaning sturen met een betalingstermijn van minimaal 14 dagen. Op die aanmaning moet vermeld staan:
- dat u binnen 14 (of meer) dagen moet betalen
- dat er incassokosten in rekening worden gebracht als u niet op tijd betaalt
- hoe hoog de incassokosten zullen zijn
Uw verhuurder was dus te vroeg met het in rekening brengen van incassokosten. U had eerst een aanmaning moeten krijgen waarmee u werd gewaarschuwd voor de gevolgen van het niet tijdig betalen, en waarmee u in de gelegenheid werd gesteld om uw huurachterstand alsnog binnen 14 dagen te voldoen.
Wat kunt u doen?
Ontvangt u een brief van een incassobureau waarin ten onrechte of te hoge incassokosten worden gevraagd vanwege huurachterstand, probeer dan zo snel mogelijk uw betalingsachterstand te voldoen. Neem direct contact op met het incassobureau én met uw verhuurder. Laat hen per brief weten dat u nimmer een aanmaning van uw verhuurder heeft ontvangen en dat u daarom ook geen incassokosten hoeft te betalen. Laat hen ook weten dat u de huurachterstand hebt voldaan of dat u verzoekt om een betalingsregeling.
Wettelijke maximumpercentages voor incassokosten
Incassokosten mogen zoals gezegd nooit hoger zijn dat 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 40. Maar wat nu als uw schuld hoger zou zijn € 2.500? Dan geldt over het bedrag tussen € 2.500 en € 5.000 een lager percentage aan incassokosten (10%). Bij een nog hogere schuld gaat het percentage incassokosten verder omlaag. Over het bedrag tussen € 5.000 en € 10.000 mag max 5% incassokosten worden berekend, tussen € 10.000 en € 190.000 geldt 1% als maximum, en voor het bedrag boven de € 200.000 mag nog maar 0,5% worden gevraagd. Het wettelijke maximumbedrag aan incassokosten is € 6.775. Zo’n bedrag is alleen aan de orde als u een betalingsachterstand van enkele tonnen zou hebben. In de praktijk gaat het dan vooral om bedrijven.
(De Woonbond 02-04-2013)
Ventileer Altijd!
Goed ventileren is nodig om mens (en dier) van zuurstof te voorzien. En om lucht af te voeren die is vervuild door allerlei luchtjes, verbrandingsgassen, rook of stof. Ook ontstaat er in huis veel woonvocht door ademen, koken, wassen en douchen. Gemiddeld is dat 7 liter per dag, bijna een emmer vol. Al dat vocht moet worden afgevoerd door goed te ventileren. Tien tips:
- Ventileer 24 uur per dag
- Soms even luchten is prima maar het is geen vervanging voor ventilatie
- Ventileer vooral daar waar je bent (dus niet de hele dag de slaapkamer)
- Ventileer bij de bron van vervuiling (koken, douchen, wassen)
- Droog de was liefst buiten
- Gebruik de afzuigkap ook nog even ná het koken
- Zorg dat afvoerkanalen hun werk goed kunnen doen
- Zorg dat de woning niet teveel afkoelt, minimaal 15 graden in de nacht
- Maak ventilatierooster en afzuigventielen regelmatig schoon
- Maak na het douchen de badkamerwanden droog
(Bron: De Huurwijzer voorjaar 2014)
Kijk eens op de site: Duurzame Buren
Op dit moment delen 1124 Duurzame Buren hun persoonlijke ervaringen rond duurzaam bouwen en wonen, energiebesparing en energieopwekking. Wat Werkt en wat niet? Kijk eens op www.duurzameburen.nl . 17-08-2014
Kan ik uit huis worden gezet als ik iemand laat inwonen?
"De verhuurder beschuldigt mij van fraude. In het verleden heeft een vriend bij mij in huis gewoond. Hij had zich op mijn adres ingeschreven bij de gemeente en dit ook doorgegeven aan de Belastingdienst. Hij betaalde mij geen huur. Kan de verhuurder mij om deze reden uit mijn huis zetten?" Met uw persoonlijk leven heeft de verhuurder niets te maken. Nee. U bent huurder van de woning en het is aan u om te bepalen wie met uw toestemming in uw huis mag wonen. U bent bevoegd om zolang u wilt iemand onder uw dak te laten verblijven. Met wie en hoe lang u samenwoont betreft uw persoonlijke leven en daar heeft de verhuurder niets mee te maken. Uiteraard mag de situatie niet leiden tot overlast voor omwonenden of tot overbewoning van het huis. Van dat laatste zou misschien sprake kunnen zijn als het om meerdere (mede)bewoners gaat in een kleine(re) woning. Met één bewoner extra zal dat niet (snel) het geval zijn.
Kunnen er schoonmaakkosten worden ingevoerd?
"De huurders in ons complex hebben van de corporatie allemaal een brief met een antwoordstrookje gehad over het invoeren van een schoonmaakbedrijf voor de gemeenschappelijke ruimten voor bijna vijf euro per maand. Er staat in dat deze service er komt als minstens 70% van de huurders akkoord gaat? Klopt dat? Moet ik reageren? En zitten we er dan voortaan aan vast?"
De verhuurder mag aan de huurders altijd een voorstel doen om een bepaalde service of dienst in te voeren die tot dan toe nog niet overeen is gekomen en waarvoor de huurders ook (nog) geen servicekosten betalen. Dit voorstel tot uitbreiding van het servicepakket met een bepaalde dienst moet de verhuurder inderdaad schriftelijk aan iedere huurder doen, inclusief het erbij behorende kostenplaatje voor de huurder. De wet zegt dat het voorstel van de verhuurder redelijk is als minstens 70% van de huurders daarmee akkoord gaat.
Volgens de wet is dat een dermate grote meerderheid dat het redelijk is om van de (in aantal veel geringere) tegen- of niet-stemmers te verlangen dat ze toch aan de nieuwe servicekostenpost worden gebonden. Is er geen meerderheid van minstens 70%, dan komt de nieuwe service er (vooralsnog) niet.
Reageren niet verplicht
Iedere huurder heeft het recht om voor zichzelf af te wegen of hij of zij prijs stelt op de aangeboden service en de daarvoor maandelijks te betalen vergoeding. Het terugsturen van het antwoordstrookje met een ‘ja' of ‘nee' is niet verplicht. Het percentage ja-stemmers moet worden afgezet tegen het totaal aantal (verhuurde) woningen dat bij de aangeboden service betrokken is. Koopwoningen en leegstaande huizen tellen niet mee.
Is het voor de huurder(s) mogelijk om renovatie af te dwingen?
Er zijn wettelijk (nog) maar weinig mogelijkheden voor huurders om af te dwingen dat de verhuurder verbeteringen aanbrengt.
Tot nu toe kan dat alleen als het gaat om het isoleren van muren, gevels en de vloer boven de kruipruimte en om het vervangen van een cv-ketel van minstens tien jaar oud door één met een rendement van minstens 80%. Als de verhuurder niet ingaat op een schriftelijk voorstel van de huurder om één of meerdere van deze verbeteringen aan te brengen, kan dit via de rechter worden afgedwongen. De huurder moet wel bereid zijn daarvoor een tussentijdse huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten van de verbetering(en). (Bron: Huurwijzer)
Wanneer moet de huurder schade aan de woning betalen?
De huurder is aansprakelijk voor schade die ontstaat door het niet of te laat uitvoeren van de kleine herstellingen die voor zijn rekening komen.
Daarnaast moet de huurder ook de schade vergoeden die ontstaat als de huurder een door hem geconstateerd gebrek niet (op tijd) aan de verhuurder heeft gemeld. Ten slotte is eventuele schade ook voor rekening van de huurder als die is ontstaan door zijn toedoen of door degenen die met zijn goedvinden in de woning zijn. Dus ook als diens gasten iets kapot maken, moet de huurder de schade betalen. (Bron: Huurwijzer)
Is een uitspraak van de huurcommissie bindend?
Na een uitspraak van de huurcommissie over bijvoorbeeld de hoogte van de huurprijs of de servicekosten hebben huurder en verhuurder allebei het recht om binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak hun geschil voor te leggen aan de kantonrechter. Als geen van beide partijen dat binnen deze termijn doet, is de uitspraak van de huurcommissie bindend. (Bron: Huurwijzer)
Kan ik tegen een - volgens mij - verkeerd energielabel bezwaar maken?
Het staat u vrij om - in eerste instantie - de verhuurder te benaderen als u van mening bent dat het voor uw woning afgegeven energielabel niet juist is.
Dat is vooral aan te bevelen als u bij eventuele correctie van het label (financieel) belang heeft, bijvoorbeeld gezien uw huur in relatie tot de maximaal toegestane huurprijs. Belangrijk is om inhoudelijk aan te geven waarom het label volgens u niet klopt. U kunt de verhuurder vragen een nieuw label te (laten) maken, maar die is niet verplicht op uw verzoek in te gaan. U kunt eventueel zelf een gecertificeerde adviseur inschakelen, alleen zijn daaraan dan waarschijnlijk kosten verbonden. U kunt hierover advies inwinnen bij uw huurdersorganisatie (Bron: Huurwijzer)
Wanneer is onderverhuur verboden?
Onderverhuur van (de hele) zelfstandige woonruimte is verboden, tenzij de verhuurder daarmee akkoord is gegaan.
Onderverhuur van een deel van een woning, bijvoorbeeld een kamer, terwijl de hoofdhuurder zelf ook in de woning woont, is wettelijk toegestaan, maar het is mogelijk dit in het huurcontract toch te verbieden. Dat is in de meeste huurovereenkomsten het geval. Wordt er ondanks dit verbod toch onderverhuurd dan kan de verhuurder naar de rechter stappen en de huurder van wanprestatie betichten en op grond daarvan vragen de huurovereenkomst te ontbinden. Jurisprudentie wijst uit dat de rechter deze overtreding van de huuroverenkomst meestal niet erg genoeg vinden om de huurder op straat te zetten. Staat er geen verbod op gedeeltelijke verhuur in het huurcontract, dan kan gedeeltelijke onderverhuur dus wel. (Bron: Huurderslijn 28-11-2013)
Wie mag er na een scheiding in de woning blijven: de huurder of de medehuurder?
Bij een echtscheiding kan de rechter bepalen wie van de echtgenoten (voorlopig) in de woning mag blijven.
De huurder die op de huurovereenkomst staat heeft niet vanzelfsprekend voorrang. Dat is ook zo als er sprake is van ongehuwd samenwonen. Als de samenwoning tot een eind komt kan ieder van de (mede)huurders de kantonrechter vragen om te bepalen dat de ander de huurovereenkomst niet mag voortzetten. De rechter weegt de belangen van beide partijen tegen elkaar af. Het resultaat kan bijvoorbeeld zijn dat de medehuurder in de woning mag blijven en de huurovereenkomst met de huurder niet wordt voortgezet. (Bron: Huurwijzer)
Heeft een huurder toestemming van de verhuurder nodig voor woningruil?
Als u van woning wilt ruilen moet u daarvoor toestemming vragen aan uw verhuurder.
Het beste kunt u dit schriftelijk doen. Als beide verhuurders (al kan het ook om één verhuurder gaan) toestemming verlenen is de ruil bijna rond. Soms heeft u nog een huisvestings-vergunning nodig. Informeer in de gemeente waar de woning staat of u een vergunning nodig heeft en of u aan de eisen daarvoor voldoet. Als de verhuurders toestemming geven voor de ruil, komen er bijna altijd nieuwe huurovereenkomsten tot stand. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat uw (nieuwe) verhuurder van u een hogere huur wil dan degene betaalt met wie u ruilt. (Bron: Huurwijzer)
Hoe lang is de opzegtermijn voor huren?
Ik wil de huur zo snel mogelijk opzeggen. In het huurcontract staat dat de opzegtermijn van de huurder twee maanden is. Nu hoorde ik dat dit niet klopt. Is dat zo?
De opzegtermijn voor de huurder is gelijk aan de betalingstermijn voor de huur. Als u de huur per maand betaalt, is uw opzegtermijn dus één maand. U hoeft u niet aan de bepaling in het huurcontract te houden. De opzegtermijn is alleen twee of drie maanden als u de huur ook per twee of drie maanden betaalt. Dat is zelden het geval. Als de huur vanaf het begin geldt voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld een jaar, is het in principe niet mogelijk om eerder op te zeggen dan tegen het einde van die in het huurcontract afgesproken (begin)periode. U moet de huur per aangetekende brief opzeggen, maar u hoeft geen reden te geven.
Mag ik blijven wonen na overlijden moeder?
Na het overlijden van mijn moeder wil ik graag in het huis blijven wonen. Dat mag van de verhuurder, als ik een nieuw contract teken met een hogere huur. Kan dat?
Ja, maar mogelijk hoeft dat niet. Als u geen medehuurder was maar wel met uw moeder samenwoonde, zet u de huurovereenkomst na het overlijden in ieder geval zes maanden voort, voor dezelfde huurprijs. Als u ook daarna in de woning wilt blijven moet u binnen die zes maanden bij de kantonrechter om voortzetting van de huur verzoeken. Dit moet binnen deze termijn, anders bent u te laat. De rechter wijst de vordering toe als u met uw moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Daarvan kan sprake zijn als een volwassen kind met één of beide ouders samenwoont, bijvoorbeeld (ook) om die te verzorgen. Daarnaast moet u in staat zijn de huur te betalen. Tot slot dient u in aanmerking te komen voor een huisvestings-vergunning, als het om een woning gaat waarvoor zo'n vergunning vereist is. Als de rechter uw vordering tot voortzetting toewijst, blijft de huurprijs onveranderd. Als geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kunt u eventueel ingaan op het voorstel van de verhuurder.(Vraag en antwoord Huurderslijn)
Verstrekking puntentelling
Wij hebben ontdekt dat er in ons complex niet per appartement een berekening is van het aantal punten. Moet de verhuurder een actuele puntentelling verstrekken?
De verhuurder is niet verplicht een puntentelling van de woning te geven aan een huurder, al mag dat natuurlijk wel. De puntentelling is wel van belang, omdat het puntentotaal correspondeert met een maximaal toegestane huur. Meer huur dan dit maximum mag niet. Is de huur hoger, dan kan die worden verlaagd via een procedure bij de huurcommissie. Wie zelf een puntentelling wil maken, kan onder meer terecht op www.woonbond.nl, onder de knop 'Service'. Daar staan interactieve rekenprogramma's. (Vraag en antwoord Huurderslijn)
Lekkage
Wij hebben lekkage gehad, waardoor we veel meer water hebben verbruikt. Kunnen we de verhuurder voor de extra kosten aansprakelijk stellen?
U kunt uw verhuurder aansprakelijk stellen als de (financiële) schade die u door de lekkage heeft geleden aan de verhuurder te wijten is. Dat kan zo zijn als de lekkage is veroorzaakt door achterstallig onderhoud aan de waterleiding. De schade is dan het gevolg van een gebrek. Bedenk dat het niet genoeg is om te zeggen dat de verhuurder het verspilde water moet vergoeden. U moet onderbouwen hoeveel er is verspild en wat de bijbehorende financiële schade is. U kunt dit bijvoorbeeld doen door uw meerjarige gemiddelde waterverbruik te vergelijken met het verbruik in de periode waarbinnen de lekkage zich heeft voorgedaan. Wat de verhuurder in ieder geval moet doen is het gebrek aan de waterleiding repareren en eventuele schade aan de woning herstellen. (Vraag en antwoord Huurderslijn)
Klachtenkompas.nl
Bent u ontevreden over een aankoop, een product of een service van een bedrijf en blijft uw klacht ook na eindeloos bellen of mailen onopgelost?
Plaats 'm dan op Klachtenkompas.nl een nieuwe, gratis digitaal platform van de Consumentenbond. Op deze manier gaat u online het gesprek aan met de leverancier, en de Consumentenbond kijkt over uw schouder mee om te zien of uw klacht serieus wordt genomen. De Bond krijgt maandelijks honderden meldingen over klachten die niet of traag worden behandeld. Op de site wordt ook zichtbaar welke bedrijven veel klachten krijgen en hoeveel ze er oplossen. De klachten op de website zijn voor alle bezoekers zichtbaar maar gevoelige privé-informatie kan door de klager onzichtbaar worden gemaakt voor meelezers. Bij elke klacht is te zien hoeveel tijd er is verstreken sinds het probleem is gepost en of de partijen contact met elkaar hebben. Ongeveer 150 bedrijven hebben hun medewerking al toegezegd. Uiteindelijk moeten dat er volgens de Consumentenbond 400 tot 500 worden. De site lijkt behoorlijk populair. Op een willekeurige middag in augustus werden in een half uur tijd 5 klachten "gepost".(www.klachtenkompas.nl)
Voorkom legionella: laat water stromen!
Wat moet ik doen om de legionella bacterie buiten de deur te houden?
Om te voorkomen dat het water in uw kraan, douche of tuinslang wordt besmet met de legionellabacterie moet u alle kranen (warm en koud water) 5 minuten laten doorstromen als u de kraan of de slang langer dan een week niet hebt gebruikt. Vergeet daarbij de fonteinkraan of de wasmachinekraan niet. Legionella is een potentieel gevaarlijke bacterie die veteranenziekte veroorzaakt en kan leiden tot ernstige ziekteverschijnselen zoals longontsteking. Alleen in ernstige gevallen en zonder de juiste behandeling, kan de ziekte dodelijk zijn. De ziekte kan niet van de ene mens op de andere worden overgedragen en is dus niet besmettelijk. De legionellabacterie, die gedijt in water tussen 25 en 45 graden, is niet gevaarlijk als u water drinkt of er mee kookt, maar wel als u haar via de luchtwegen binnenkrijgt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via heel kleine druppeltjes waternevel, tijdens het douchen of sproeien van de tuin.(Bron: De Woonbond)
Kunt u de huurverhoging weigeren vanwege onderhoudsklachten?
In principe niet.
Alleen als u al een huurverlagingsprocedure wegens onderhoudsklachten bent gestart bij de huurcommissie, of als de huurcommissie al een huurverlaging vanwege onderhoudsgebreken heeft uitgesproken, kunt u de huurverhoging weigeren. De reden voor uw bezwaarschrift tegen de huurverhoging is dan dat de huur al vanwege onderhoudsgebreken is verlaagd of dat daarover al een procedure loopt.
Op welke wijze wordt HBO De Peel gefinancierd?
Er bestaat een wettelijke regeling die luidt dat de verhuurder de kosten moet vergoeden die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de taken van de huurders organisatie.
De huurders organisatie is verplicht om aan de verhuurder verantwoording af te leggen over de besteding van de ter beschikking gestelde gelden. Tussen HBO De Peel en Bergopwaarts is de afspraak gemaakt dat de HBO voor ieder komend jaar een Beleidsplan opstelt en aan de hand daarvan een financiële begroting opmaakt en indient bij de directie van Bergopwaarts. Mochten er op deze begroting van de zijde van Bergopwaarts op- of aanmerkingen zijn volgt overleg. Na goedkeuring van de begroting wordt het budget in twee delen ter beschikking gesteld. Na afloop van het boekjaar maakt de penningmeester een financieel verslag op dat, met alle rekeningen, bonnetjes en overige financiële bescheiden, naar de accountant gaat. De accountant controleert het geheel en maakt een verslag op de jaarrekening op. Dit verslag gaat naar de directie van Bergopwaarts. Zonodig wordt over onderdelen van dit verslag nog overleg gevoerd.
Mag ik als huurder zelf de huurderslijn van de Woonbond bellen en advies vragen?
Nee, dit is niet de bedoeling.
U kunt uw vraag wel aan de Huurderslijn van de Woonbond voorleggen, maar dat moet dan via ons, HBO De Peel gebeuren. U bent namelijk niet zelf lid van de Woonbond en HBO De Peel is dat wel. Wanneer wij zelf een vraag van u niet kunnen beantwoorden zijn wij zeer zeker bereid die vraag aan de Huurderslijn van de Woonbond voor te leggen en voor u te laten beantwoorden.
Moet ik meebetalen aan een schutting?
Sinds kort woont er een koper naast mij. Moet ik meewerken en betalen als die een schutting plaatst?
Uw buurman, huurder of koper, mag in zijn tuin een schutting aanbrengen. Dat mag u ook. Als de buurman de schutting (precies) op de (erf)grens van de tuinen wil plaatsen, moet hij dat natuurlijk met u bespreken. Het is namelijk ook uw erfgrens. Buren maken vaak onderling prima afspraken over (de kosten van) een gezamenlijke schutting. U bent in geen geval verplicht aan plaatsing mee te werken of er voor (deels) te betalen. (De Huurderslijn, juli 2015)