bg header new

 logo HBO 2 

De huurmaatregelen per 1 juli 2019 voor de huurders van Bergopwaarts

Overleg
Zodra de cijfers over de toegestane huurmaatregelen, die de minister bepaalt, zijn vrijgegeven begint het overleg tussen ons bestuur en Bergopwaarts.
De huurmaatregelen vinden tegenwoordig plaats volgens het systeem van de zogenaamde huursombenadering. Dit betekent dat corporaties binnen de normen die de minister stelt, aan individuele huurders een verschillende huurmaatregel op mag leggen. Dat kan variëren van een huurverhoging tot een huurverlaging of in het geheel geen verhoging of verlaging. Zoals gezegd moet de corporatie zich daarbij aan de voorwaarden houden die de minister daarbij stelt.

Voorwaarden van de minister voor 2019
Als voorwaarden stelde minister voor 2019 o.a. vast dat:
De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor 2019 niet hoger mag zijn als 2,6% (inflatie van 1,6% plus 1 procentpunt). Over het hele jaar 2019 gemeten, mag het totaal van de huurmaatregelen die Bergopwaarts voor dit jaar treft, geen hogere huursom opleveren dan een verhoging van 2,6%.
De minister heeft verder een aantal maatregelen vastgesteld die van doen hebben met inkomensafhankelijke huurverhogingen. Dit speelt niet voor de huurders van Bergopwaarts. Bergopwaarts maakt geen gebruik van de mogelijkheid om huurverhogingen vast te stellen aan de hand van het huishoudinkomen.

Sociaal Huurakkoord
In 2018 is tussen de Woonbond en Aedes(koepelorganisatie woningcorporaties) een Sociaal Huurakkoord gesloten. Daarin zijn heel wat zaken geregeld met betrekking tot de huurmaatregelen.
Een hoofdpunt daaruit is dat de huurprijzen per 1 juli 2019 gemiddeld niet meer mogen stijgen dan het inflatiepercentage, dat voor dit jaar 1,6% is. Het hele sociale huurakkoord kunt u HIER (externe link) downloaden.

Systeem huurmaatregelen Bergopwaarts
Bergopwaarts stelt jaarlijks de huurmaatregelen vast, waarbij de streefhuren van de woningen leidend zijn. Elke woning van Bergopwaarts heeft een eigen streefhuur. Die streefhuur is vastgesteld aan de hand van de grootte van de woning, terwijl enige bijkomende omstandigheden ook nog van invloed kunnen zijn. De afstand die de kale huur heeft ten opzichte van de streefhuur voor die woning, bepaalt wat de huurmaatregel zal gaan worden.

Wat wordt de huurmaatregel?
Er wordt gekeken naar de afstand die de kale huur heeft ten opzichte van de streefhuur van de woning. Grof gezegd komt het hier op neer:

- Wanneer je het bedrag van de streefhuur betaalt:
Je krijgt geen huurverhoging of huurverlaging;

- Je betaalt meer als de streefhuur:
Je krijgt huurverlaging;

- Je betaalt minder als de streefhuur:
Je krijgt huurverhoging.  

Dit is het grove uitgangspunt. Om de precieze huurmaatregel vast te stellen is voor elke woning met haar huurder een individuele huurmaatregel berekend. Deze berekening gaat uit van onderstaande normen:

Sociale huurwoningen
De kale huurprijs per 1 juli 2019:

  • wordt verlaagd met maximaal 3,0% als de huurder nu meer dan de streefhuur betaald. De huurprijs wordt afgetopt op de streefhuur. De huurverlaging bedraagt maximaal € 10,00.
  • blijft gelijk als nu precies de streefhuur wordt betaald.
  • wordt met 1,6% verhoogd als de streefhuur tot 15% hoger is dan de huidige huurprijs. De huurprijs wordt afgetopt op de streefhuur.
  • wordt met 2,0% verhoogd als de streefhuur van 15% tot 25 % hoger is dan de huidige huurprijs, met een maximum van € 12,00 per maand verhoging.
  • wordt met 3,1% verhoogd als de streefhuur minimaal 25% hoger is dan de huidige huurprijs, met een maximum van € 12,00 per maand verhoging.
  • Huurders met een streefhuur van € 684 (hoogste huurprijsklasse) groeien alleen naar deze streefhuur indien hun aanvangshuur in deze huurprijsklasse lag. Indien dit niet zo is wordt een lagere streefhuur gehanteerd van € 607 of € 651 (afhankelijk van het aantal slaapkamers). Dit om te voorkomen dat lagere inkomens doorgroeien naar een niet passende huurprijs.
  • Met een aantal huurders zijn specifieke afspraken gemaakt over de jaarlijkse huurprijsaanpassing, bijvoorbeeld bij het plaatsen van zonnepanelen waarbij is afgesproken dat de huurprijs versneld richting de streefhuur gaat bewegen. De maximale huurverhoging voor deze huurders bedraagt €15,00 per maand (in plaats van € 12,00 voor de overige huurders). Hierbij is de streefhuur voor de betreffende woning de maximale kale huur. 

Geliberaliseerde woningen

  • Voor woningen met een geliberaliseerde huur (vrije sector) is de huurverhoging per 1 juli 2019 gelijk aan het inflatiepercentage over de maand maart 2019, te weten 2,80%.

Dit zijn de afspraken die wij gemaakt hebben met Bergopwaarts over de huurmaatregelen die ingaan op 1 juli 2019. Alhoewel het zo is dat er voor het grootste deel van de huurders er een (soms behoorlijk hoge) huurverhoging in harde euro’s in zit denken wij dat we over het algemeen toch goede afspraken met Bergopwaarts hebben kunnen maken. Huurmaatregelen die over het algemeen gemeten niet boven het inflatiepercentage uitkomen zijn momenteel het hoogst haalbare gebleken.

Huurmaatregel per brief aan de huurders
Zoals gebruikelijk wordt de huurmaatregel die per 1 juli 2019 in zal gaan, aan iedere huurder per brief meegedeeld. Deze brief wordt vergezeld van een uitgebreide toelichting. In deze toelichting wordt het geheel van het systeem “streefhuur” duidelijk uitgelegd en worden de verschillende bedragen van de streefhuren vermeld. Ook wordt uitgelegd op welke wijze de huurmaatregel die aan de huurders wordt opgelegd tot stand is gekomen. Door deze duidelijke uitleg kan elke huurder zien wat de positie van zijn kale huur is ten opzichte van de streefhuur voor zijn of haar woning.

De brief waarin de huurmaatregel aan de huurder wordt kenbaar gemaakt ziet er als volgt uit:

  • Op de voorzijde van de brief staat het percentage waarmee verhoogd/verlaagd wordt en wat de nieuwe huurprijs wordt per 1-7-2019
  • Op de achterzijde van de brief staan:
    - De oude huurprijs
    - De nieuwe huurprijs
    - De streefhuur (zoals toegepast voor de huidige bewoner)
    - Het percentage huurverhoging/huurverlaging
    - Huurders die 0% aanpassing krijgen (doorgaans nieuwe huurders vanaf 1-1-2019), krijgen
    ook een brief

Mocht u over dit onderwerp met ons bestuur van gedachten wensen te wisselen, kunt u ons telefonisch bereiken via 0493 323200 (evt. boodschap inspreken), per e-mail via Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken., of via een bezoek aan ons open inloopspreekuur elke donderdagmorgen tussen 10.00 en 12.00 uur.

Het bestuur van HBO De Peel

 

­